廣州個人能買商服類物業(yè)嗎？

  張靜2018年12月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委z員會發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》，該意見對2017年3月30日發(fā)布的上述政策中的第三條第（三）項進行調(diào)整。

2018年12月19日發(fā)布的政策，是對商服類物業(yè)的銷售對象進行了“新老劃斷”。2017年3月30日之前（含當日）土地出讓成交的商服類房地產(chǎn)項目，個人和法人單位都可以購買，再次轉(zhuǎn)讓時也不限制銷售對象；而2017年3月30日之后土地出讓成交的項目，只能賣給法人單位，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

以租代售的公寓買賣糾紛中，是否適用商品房交樓標準？

  張靜律師解答：不適用。如下面這個案件，承稱公寓尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證故不具備交樓條件。法z院審理后認為我國法律、行規(guī)中并無租賃房屋須取得的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》方能交付使用的強制性規(guī)定，故認定房屋已具備交樓條件。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于涉案物業(yè)是否符合交付標準的問題。涉案合同附件約定的交樓標準屬于裝修標準，劉某無證據(jù)證明已有的裝修瑕疵影響其正常使用租賃物，故其針對裝修瑕疵所提出的異議并不足以證明涉案物業(yè)不符合合同約定的交樓標準?！督ㄖā返诹粭l第二款規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！断婪ā返谑龡l第二款規(guī)定：依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當停止使用。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，涉案項目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，于2018年2月8日前竣工驗收合格并于2018年7月4日通過消防驗收，已符合前述法律的強制性規(guī)定。我國法律、行規(guī)中并無租賃房屋須取得的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》方能交付使用的強制性規(guī)定，劉某以涉案物業(yè)取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》才具備交付條件缺乏合同依據(jù)以及法律依據(jù)。《合同法》第二百一十六條規(guī)定：“出應(yīng)當按照約定將租賃物交付承，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！眲⒛撤Q涉案房屋系用于商業(yè)活動，雖然涉案物業(yè)于2018年9月6日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》，但在2018年9月1日之前已經(jīng)竣工驗收合格并通過消防驗收，且已有企業(yè)于2018年9月1日前以位于涉案項目的房屋作為注冊地址辦理工商登記并開展經(jīng)營活動，由此可見，涉案房屋所具備的條件對于實現(xiàn)劉某合同目的并無實質(zhì)影響。據(jù)上，法z院認定涉案物業(yè)在2018年9月1日前已經(jīng)具備基本交付條件。

廣州退款時主張商品房預(yù)售合同為格式條款，顯示公平可行嗎？

  張靜律師解答：不可行。一般以這種理由起訴的，都極易敗訴。成年人應(yīng)當對自己的行為負責，況且如果違約金約定不對等，可以請求法z院調(diào)整，并不構(gòu)成解除合同的理由。

關(guān)于附件補充協(xié)議中雙方存在爭議的條款的效力。羅某、韓某訴稱《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》補充協(xié)議第二條第四款屬于加重對方責任、減輕自身責任的格式條款應(yīng)屬無效,銀某公司認為上述條款是雙方的真實意思表示,合法有效。針對上述爭議,法z院將從以下兩方面予以認定:首先,商品房預(yù)售合同及其附件均有羅某、韓某的簽名及加按予以確認。羅某、韓某作為完全民事行為能力人,在簽署該補充協(xié)議之前,對該協(xié)議內(nèi)容、條款是否真實、合理負有審慎注意義務(wù),理應(yīng)對自己的行為性質(zhì)及應(yīng)承擔的責任有合理的認知與判斷。其次,羅某、韓某訴請認為補充協(xié)議第二條第四款為無效條款的理由為上述條款約定的羅某、韓某違約的情況下與銀某公司違約的情況下所承擔的解除合同違約責任及行使解除權(quán)的條件不同,即羅某、韓某違約的情況下,銀某公司行使解除權(quán)的,羅某、韓某須承擔總房款的20%的違約金,而銀某公司違約羅某、韓某行使解除權(quán)的,銀某公司承擔的解除合同違約金總數(shù)為已付購房款的5%且解除權(quán)需在15天內(nèi)行使。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,如羅某、韓某認為其在自身違約的情況下承擔的違約金總房款的20%過高,可根據(jù)銀某公司的損失情況,申請予以調(diào)低,反之如羅某、韓某認為銀某公司在違約的情況下合同中約定的違約金不足以彌補自身的損失,則羅某、韓某亦可根據(jù)自身的實際損失主張對該違約金予以調(diào)高。同時,上述關(guān)于約定解除權(quán)行使期限的內(nèi)容亦不存在違反《合同法》第四十條規(guī)定的情形。因此,羅某、韓某與銀某公司簽訂的《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》及其附件,均為雙方當事人的真實意思表示，,雙方均應(yīng)嚴格按照合同約定履行義務(wù)。

廣州認購書對貸z款的約定與實際不一致能退定金嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個案件，就是因為認購書對貸z款流程的約定與實際貸z款流程不一致退定金成功的。

法z院認為：張某認為認購書不能繼續(xù)履行的理由是金某公司不能提供銀行的同貸書，從而拒絕再簽訂商品房買賣合同。因為貸z款的程序與商業(yè)貸z款不同，而金某公司提供的認購書中的條款未就貸z款的程序進行準確和詳細說明，條款約定及張某的理解與實際的貸z款程序不一致，金某公司在此存在一定過錯。同時，就本案查明的事實，張某已經(jīng)向按揭銀行的律所提交了資料，并已經(jīng)獲得初步審核同意，按照貸z款的流程，雙方可在簽訂《商品房買賣合同》后提交資料完成貸z款手續(xù)。因此認購書解除，不可歸責于雙方，金某公司應(yīng)將定金40000元退還給張某。張某要求雙倍返還定金依據(jù)不足，法z院不予支持。至于張某主張的按揭費用，并非金某公司收取，張某主張金某公司賠償該費用，依據(jù)不足，法z院不予支持。

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