廣州九幾年簽訂的宅基地買賣合同有效嗎？

  張靜律師解答：無(wú)效。只要沒有辦理宅基地證更名，就全部無(wú)效，不管是哪年簽訂的買賣合同.我國(guó)1990年之前民間還可以辦理宅基地過戶（不限戶z口在本村），但法律從沒有明確規(guī)定說(shuō)宅基地房可以買賣。所以實(shí)踐中，如果1990年前買的宅基地并辦理了過戶的，法z院就默認(rèn)合同有效。如沒有辦理過戶的，則全部為無(wú)效合同。

判z決書節(jié)選:

關(guān)于涉訟《房屋轉(zhuǎn)讓合約》的效力認(rèn)定問題?！段餀?quán)法》百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”涉訟《房屋轉(zhuǎn)讓合約》簽訂于1992年,一審判z決引用的《土地管理法》第六十三條規(guī)定系該法1998年修正版的規(guī)定,屬于適用法律不當(dāng),本院予以糾正。然而,根據(jù)1988年修正的《土地管理法》第二條關(guān)于“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵z占、買賣或者以其他形式非z法轉(zhuǎn)讓土地。”及第三十八條第三款關(guān)于“出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！敝?guī)定,可以看到法律對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一直保持禁止性的規(guī)定。宅基地使用權(quán)是一種以身份為基礎(chǔ)的權(quán)利,其權(quán)利的主體具有特定性,即于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,宅基地使用權(quán)的這一權(quán)利屬性并未因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返扔嘘P(guān)法律的修改而發(fā)生變更。因此,村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員宅基地上房屋合建的,合同無(wú)效。依據(jù)“房地一致”的原則,一審法z院在實(shí)體上認(rèn)定涉訟《房屋轉(zhuǎn)讓合約》為無(wú)效合同正確,本院予以確認(rèn)。

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廣州兩人共同購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，一個(gè)人能起訴買賣合同無(wú)效嗎？

  張靜律師解答：可以起訴合同無(wú)效，但不能要求房款返還給一個(gè)人，必須兩人達(dá)成一致法z院才會(huì)判z決返還購(gòu)房款。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為,涉案的《大某公寓合作建房合同》名為合作建房合同,實(shí)為房屋買賣合同。涉案房屋的土地屬于興某經(jīng)濟(jì)社的集體用地,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條的規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！币蛘厥谴迕窕旧a(chǎn)、生活的保障,宅基地使用權(quán)由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有,涉案的《大某公寓合作建房合同》因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)為無(wú)效合同。駱某要求確認(rèn)涉案合同無(wú)效,本院予以支持。

關(guān)于駱某提出的要求興某經(jīng)濟(jì)社返還購(gòu)房款及利息的主張,本院認(rèn)為,因涉案房屋是駱某與羅某在同居期間為共同利益出資購(gòu)買的財(cái)產(chǎn),應(yīng)為雙方的共有財(cái)產(chǎn),根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定:“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外?！币蝰樐撑c羅某就涉案房屋的處理以及購(gòu)房款的返還未能達(dá)成一致意見,雙方應(yīng)先就共有財(cái)產(chǎn)的分割進(jìn)行處理,在雙方未達(dá)成一致意見亦未進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的前提下,駱某單方提出要求興某經(jīng)濟(jì)社向其返還全部購(gòu)房款及利息依據(jù)不足,本院不予支持。

廣州借岳父名買宅基地房，離婚后能要回房子嗎？

    張靜律師解答：不能要回房子了，只能要求賠償購(gòu)房款。如下面這個(gè)案件，王先生在宅基地還可以過戶的年代，借其岳父名買了一棟宅基地房，登記在岳父名下。離婚后起訴岳父返還宅基地房，但因?yàn)楝F(xiàn)在宅基地已經(jīng)不能過戶，終法z院也不能判z決返還宅基地房或使用權(quán)歸王生，只能判z決其岳父賠償王先生損失了。

王先生與其前岳父之間，其實(shí)就是一個(gè)借名購(gòu)買宅基地的問題。借名購(gòu)買的前提是存在的，以這個(gè)作為前提的話，可能有一個(gè)效力的問題。王先生這種借名購(gòu)買宅基地的合同或者口頭合同，肯定是無(wú)效的，因?yàn)檎刂荒茕N售給村集體組織成員。在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，也有很多借名買房、借名買車的情況，這些借名購(gòu)買的行為，首先它是不違背法律相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定或者政策性強(qiáng)制性規(guī)定的，這種借買的行為是有效的。如果我們的借買行為突破了相關(guān)規(guī)定的底線，那就可能是無(wú)效借買行為，所以我們要知道，借名購(gòu)買宅基地法律上是不支持的。

在王先生借名購(gòu)買宅基地的行為中，不但王先生有過錯(cuò)，被借名人也是有過錯(cuò)的，所以在宅基地歸現(xiàn)在的登記人所有的情況下，會(huì)有一個(gè)補(bǔ)償或者是賠償?shù)姆桨浮６@個(gè)終的補(bǔ)償或者賠償?shù)姆桨?，需要王先生通過協(xié)商或者訴z訟的方式來(lái)解決。對(duì)于當(dāng)時(shí)在翻蓋地上物時(shí)所出資的費(fèi)用，需要王先生搜集相關(guān)的證據(jù)，可以找當(dāng)時(shí)的基建隊(duì)由他們來(lái)證明當(dāng)時(shí)地上物的加蓋是誰(shuí)負(fù)責(zé)的，誰(shuí)組織的，誰(shuí)給的錢。其實(shí)想要證明這些，也并不是特別困難。法z院會(huì)根據(jù)所提交的證據(jù)，進(jìn)行一個(gè)評(píng)估，如果能夠確定當(dāng)時(shí)房子的翻蓋確實(shí)是王先生出資，而且是借用王先生前岳父的名義來(lái)購(gòu)買的話，法z院可能會(huì)判z決借名行為無(wú)效，原來(lái)支出的基礎(chǔ)款項(xiàng)以及地上物現(xiàn)在現(xiàn)狀的價(jià)值，王先生可以在起訴的時(shí)候一并主張，法z院會(huì)根據(jù)案件的實(shí)際審理情況作出相應(yīng)的裁決。