廣州宅基地買賣合建糾紛中如何評(píng)估房屋價(jià)值？

  張靜律師解答：宅基地房的評(píng)估有三種方法，按評(píng)估出來的價(jià)值從高到底依次是：市場收益法、新置市場法、重置成本法。重置成本法是指在評(píng)估基準(zhǔn)日標(biāo)的重新購置或建造資產(chǎn)所耗費(fèi)的總成本,在此基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)已使用的價(jià)值,計(jì)算其尚余價(jià)值的一種評(píng)估方法。收益法主要是反映市場供求價(jià)值的一種方法,該方法主要體現(xiàn)為房屋的租金。一份報(bào)告中可以同時(shí)采用幾種方式評(píng)估。如下面這個(gè)案件，賣家主張采用重置成本法評(píng)估，買家主張采用新置市場法評(píng)估。終評(píng)估公司兩種方法都采用了，然后再來個(gè)宅基地土地的價(jià)值為186547元,上蓋物價(jià)值為683455元，相當(dāng)于上蓋物的價(jià)值中和了兩種評(píng)估方法的價(jià)值。

判z決書節(jié)選：

因梁買家在本案中提出要求林產(chǎn)權(quán)人賠償損失的主張,雙方對(duì)賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)無法達(dá)成一致意見,梁買家向法z院提出對(duì)涉案房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的申請(qǐng)。法z院依法委托廣州市華某價(jià)格事務(wù)所有限公司對(duì)上述標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估過程中,雙方對(duì)評(píng)估方式提出意見,林產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為依法應(yīng)當(dāng)按照重置成本法評(píng)估確定房屋價(jià)值,梁買家認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用新置市場法評(píng)估確定房屋價(jià)值,因雙方對(duì)評(píng)估方式方法存在爭議,經(jīng)林產(chǎn)權(quán)人、梁買家雙方同意,本次評(píng)估分別采用爭議的兩種方法對(duì)涉案房屋的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估公司于2019年12月9日出具評(píng)估結(jié)論書顯示,評(píng)估價(jià)格結(jié)論:1.涉案房屋根據(jù)重置成本法評(píng)估的價(jià)值為444328元。2.涉案房屋根據(jù)新置市場法評(píng)估的價(jià)值為870002元。其中涉案房屋所在宅基地土地價(jià)值為186547元,上蓋物價(jià)值為683455元。梁買家為本次評(píng)估預(yù)付評(píng)估費(fèi)15000元。經(jīng)向評(píng)估公司詢問,此次評(píng)估費(fèi)的計(jì)付以評(píng)估標(biāo)的為依據(jù)計(jì)付,評(píng)估方法不影響評(píng)估費(fèi)的計(jì)付。

廣州宅基地買賣合同買家能要求按拆遷標(biāo)準(zhǔn)賠償嗎？

  張靜律師解答：不能。一個(gè)地方如果即將拆遷，勢(shì)必導(dǎo)致眾多宅基地買賣合同無效的訴z訟。此類訴z訟中，買家大多會(huì)要求按拆遷標(biāo)準(zhǔn)賠償，但都不會(huì)得到法z院支持。法z院一般是評(píng)估宅基地上蓋房屋的價(jià)值，然后判z決返還購房款，有增值的再賠償全部或部分增值損失。如下面這個(gè)案件，法z院就不支持買家要求按拆遷標(biāo)準(zhǔn)賠償?shù)脑V求。

關(guān)于涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效的損失范圍確定問題。根據(jù)《土地管理法》第九條規(guī)定,宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。據(jù)此可知,宅基地使用權(quán)的主體具有特定的身份屬性,因此,宅基地使用權(quán)的價(jià)值亦因主體的特定性,而同樣具有身份的特殊性質(zhì),其價(jià)值變化不應(yīng)計(jì)入合同無效后的損失范圍。熊買家因合同無效所遭受的損失,應(yīng)為涉案房屋上蓋建筑物價(jià)值與原購房款之間的差額。熊買家認(rèn)為涉案房屋處于廣州市黃埔區(qū)南崗南街的舊城改造房屋,樓房升值損失應(yīng)按現(xiàn)時(shí)舊城改造標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行賠償,依法無據(jù),本院不予采納。

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廣州沒有宅基地證的房屋租賃合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效，押金應(yīng)返還。如下面這個(gè)案件，涉案房屋只有宅基地證但建房屋沒有報(bào)建，導(dǎo)致承租賃商鋪后無法辦理營業(yè)執(zhí)照，起訴返還押金和進(jìn)場費(fèi)。一審法z院認(rèn)為租賃合同有效不予支持返還。二審法z院改判租賃合同無效，押金和進(jìn)場費(fèi)返還。

本院認(rèn)為,根據(jù)本案查明的事實(shí),涉案房屋是廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)xxx路11號(hào)二樓,而被上訴人羅房東提供的宅基地使用證載明宅基地建筑種類是框架結(jié)構(gòu),層數(shù)1。雙方在庭審中承認(rèn)其在簽約前已告知只有宅基地證,沒有承諾是有產(chǎn)權(quán)證的,其到廣州市規(guī)劃局申請(qǐng)信息公開,但回復(fù)是查詢不到涉案房屋的相關(guān)信息,故不能提供合法的報(bào)建手續(xù)及產(chǎn)權(quán)證明。因此,根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于“出就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承訂立的租賃合同無效”的規(guī)定,宋租客與羅房東簽訂的涉案《商鋪?zhàn)赓U合同》無效。《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?！惫柿_房東應(yīng)予返還宋租客交納的押金9098元、合同簽字費(fèi)4000元、鋪?zhàn)膺M(jìn)場費(fèi)4000元。

廣州不服宅基地房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告怎么辦？

  張靜律師解答：對(duì)評(píng)估報(bào)告不服可以提異議，法z院可以要求評(píng)估人作出解釋或補(bǔ)充。當(dāng)事人收到補(bǔ)充后仍不滿的，可以交費(fèi)由評(píng)估人出庭接受詢問。但除非有證據(jù)證明評(píng)估人沒有資格或評(píng)估程序，是不能申請(qǐng)重新評(píng)估的，法z院仍會(huì)按評(píng)估報(bào)告判z決。

相關(guān)法律規(guī)定：

《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十七條規(guī)定：人民z法z院收到鑒定書后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將副本送交當(dāng)事人。當(dāng)事人對(duì)鑒定書的內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在人民z法z院期間內(nèi)以書面方式提出。對(duì)于當(dāng)事人的異議，人民z法z院應(yīng)當(dāng)要求鑒定人作出解釋、說明或者補(bǔ)充。人民z法z院認(rèn)為有必要的，可以要求鑒定人對(duì)當(dāng)事人未提出異議的內(nèi)容進(jìn)行解釋、說明或者補(bǔ)充。

第三十八條規(guī)定：當(dāng)事人在收到鑒定人的書面答復(fù)后仍有異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《訴z訟費(fèi)用交納辦法》第十一條的規(guī)定，通知有異議的當(dāng)事人預(yù)交鑒定人出庭費(fèi)用，并通知鑒定人出庭。有異議的當(dāng)事人不預(yù)交鑒定人出庭費(fèi)用的，視為放棄異議。雙方當(dāng)事人對(duì)鑒定意見均有異議的，分?jǐn)傤A(yù)交鑒定人出庭費(fèi)用。

第三十九條 鑒定人出庭費(fèi)用按照證人出庭作證費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由敗訴的當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。因鑒定意見不明確或者有瑕疵需要鑒定人出庭的，出庭費(fèi)用由其自行負(fù)擔(dān)。人民z法z院委托鑒定時(shí)已經(jīng)確定鑒定人出庭費(fèi)用包含在鑒定費(fèi)用中的，不再通知當(dāng)事人預(yù)交。