廣州白云區(qū)打房產(chǎn)官司請律師 律師費收費標準咨詢

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廣州集體土地建設用地使用權證被涂改過還有效嗎？

基本案情：

    涉案土地的集體土地建設用地使用證號為嶗集建[92]字第51988號。該土地上房屋原系車某所有，后分家給了車某。鄭某自1992年起即實際控制使用本案爭議房屋，1998年對該爭議房屋進行裝修后實際入住。鄭某一直持有該房屋的土地使用證，該證上的使用者及相應地籍檔案材料中土地使用者均經(jīng)涂改為“鄭某”。2012年3月，車某申請某省人民A政府行政復議。實踐中要區(qū)分售后包租與借貸融資的關系，如果不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的售后包租，應認定為借貸融資關系，而非商品房買賣合同關系。2012年6月，省人民A政府作出被訴行政復議決定，撤銷涂改后的嶗集建[92]字第51988號集體土地建設用地使用證。鄭某不服，提起行政。

法A院裁判：

   根據(jù)1989年《土地登記規(guī)則》第二十五條、第二十八條、第四十一條、1995年《土地登記規(guī)則》第六十三條規(guī)定，涉及土地權屬、土地主要用途發(fā)生變更及土地使用權轉移的，應依法申請變更登記，而不能采取偽z造、擅自涂改和等方式。本案中，根據(jù)鄭某提交的嶗集建（92）字第51988號集體土地建設用地使用證原件及被告某省人民A政府提交的嶗集建（92）字第51988號集體土地建設用地使用證檔案等證據(jù)，明確顯示出涉案土地使用權人均系通過涂改方式變更為“鄭某”。因此該涂改行為事實清楚，顯屬無效，被告某省人民A政府復議決定撤銷涂改后的嶗集建（92）字第51988號集體土地建設用地使用證，符合法律規(guī)定，遂判駁鄭某的請求。去年9月份，小呂將開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商賠償自2012年9月至今逾期交房的違約金。

典型意義：

   集體土地建設用地使用權證是指經(jīng)土地使用者申請，由縣級以上人民A政府頒發(fā)的確認集體土地建設用地使用權的法律憑證。根據(jù)規(guī)定，凡是涉及土地證書中姓名、面積、用途等內(nèi)容發(fā)生變更的，須經(jīng)原發(fā)證機關審批變更土地證書。應該說，在農(nóng)村宅基地上的房屋轉讓過程中擅自涂改土地使用證上的使用權人姓名的現(xiàn)象并不少見，殊不知土地權屬使用證書是不能私自涂改的，凡擅自涂改證書的，一律認定為無效。4、待售房屋的租賃情況，如果房屋已經(jīng)出租，則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。因此，不論原告通過何種方式取得涉案土地使用權證，都無法改變該證被涂改的客觀事實，故被告某省政府認定原告持有的經(jīng)涂改的土地使用權證書無效法律依據(jù)充分，法A院駁回原告的請求正確。

廣州天河區(qū)房產(chǎn)買賣請律師 買學z位房打官司找律師

廣州買學區(qū)房時原房主未將戶A口遷出，能否辦理？

    咨詢:為便于孩子入學，我在市區(qū)購買了一套學區(qū)房，并簽訂了購房合同。但是，在辦理手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)原房主還沒有將戶A口從該地址遷出。我在買房時沒有問清楚，而原房主也沒有主動告訴我，我無法辦理手續(xù)，影響了我的孩子入學。請問，遇到這種情況該怎么辦？這里還需注意的是，如果登記的所有權人不止一人的，那還應注意其他產(chǎn)權人的售房意見，如委托他人操作的，應當要求對相應的委托手續(xù)進行公證。簽訂購房合同時應該注意些什么？

   律師解答：可先為新房主辦理落戶，再動員原房主遷出戶A口。

   首先，房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶A口的條件，不應當繼續(xù)以該房屋所在地為其戶籍地。因此，原房主應當將戶A口遷入其具備落戶條件的地方，以便新房主遷移戶A口。對原住戶居民搬走但戶A口仍未遷出的，可先為新搬入的現(xiàn)住居民辦理落戶手續(xù)，再采取措施動員原房主盡快辦理遷出手續(xù)。首先，根據(jù)《合同法》第229條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。因此，新房主可依據(jù)該文件，向派出z所申請為其辦理落戶手續(xù)。

其次，因派出z所無法強制原房主遷移戶A口，所以在簽訂購房合同時，可以約定賣方應當在合同簽訂之日起一定期限內(nèi)將戶A口遷出，逾期未遷出，需承擔一定金額的違約責任。

另外，因購買學區(qū)房通常是因子女上學需要，在購房合同中可以注明合同的目的，并約定若因原房主拒絕遷出戶A口導致新房主無法或延期落戶，從而影響子女入學的，買房者有權解除合同。通過以上違約及解除條款可以督促原房主盡早辦理戶A口遷移手續(xù)。

廣州沒有購房資格違反限z購令買房，解除合同后定金能退嗎？

陸先生一次性向某開發(fā)商購買4棟別墅，支付了定金100萬和購房款100萬，共計200萬。后不想買房了，便借口開發(fā)商一房二賣要求解除合同，法A院經(jīng)審理后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無一房二賣行為，但本案合同因違反“限購z令”應當解除。

法A院審理后認為：陸先生未告知自身房產(chǎn)狀況，勢必導致能潤地產(chǎn)難以審核其購房資格，但能潤地產(chǎn)一次性收取陸先生4套房產(chǎn)的定金及后續(xù)房款，明顯與當時“限購z令”相悖，且客觀履行不能，涉訟房屋買賣關系應當依法解除、退還款項。由于雙方當事人對合同解除均存在過錯，法A院依據(jù)公平原則，各自承擔由此造成的損失。據(jù)此，佛山中院能潤地產(chǎn)向陸先生退還定金及購房款共計200萬元，駁回陸先生要求雙倍賠償定金等請求，駁回能潤地產(chǎn)要求不予退還房款的請求。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。

律師講法：

佛山限購政策是2011年3月公布實施的，距離本案購房發(fā)生時間已有兩年，雙方應當清楚政策，卻故意繞開“限購z令”，均存在過錯。房屋買賣合同不可履行，應當依法解除。涉案購房確認書不同于正式商品房買賣合同，具體購房手續(xù)和相關責任還有待正式合同明確。但雙方當事人還沒進入簽訂正式買賣合同階段就已產(chǎn)生糾紛，由此產(chǎn)生的責任屬于締約過失責任，而不是違約責任，責任不宜過重。根據(jù)規(guī)定，對于個人無償贈予不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅，契稅繳納標準為總房價的3%。再結合考慮能潤地產(chǎn)作為從事房產(chǎn)地經(jīng)營及銷售的專業(yè)公司，其售房時有責任提示購房者考慮自己是否符合限購政策卻沒有盡該義務，且存在其他不完善之處，確有規(guī)避國家政策的嫌疑，亦是引發(fā)本案爭議的源頭。