廣州和佛山目前買房限購嗎？需要買多少年？

    律師解答：廣州限購，佛山不限購。

目前廣州市的限購范圍是除增城和從化之外的十個區(qū)。增城位于廣州市東部，從化位于廣州市東北部，它們均于2014年2月撤市設(shè)區(qū)，因為未被納入廣州于2013年出臺的限購“穗六條”范圍。廣州限購的十個區(qū)均要求：非廣州市戶籍的居民，連續(xù)買3年的，僅可購買一套住房；z本市居民限購兩套。如具備初始登記條件的，執(zhí)行法z院處置后可以依法向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》。

   佛山2015年5月1日起取消住房限購政策。

廣州佛山買法z院的拍賣房風險大，可以買保險嗎？

   律師解答：可以

法z院拍賣的房屋，低于市場價，而且不限購，在大城市受追捧程度極高。但這類房屋也面臨產(chǎn)權(quán)不清等諸多風險。如“輪候查封”、“產(chǎn)權(quán)不清”、“無/小產(chǎn)權(quán)”、“房產(chǎn)”等潛在風險，這可能會導致房產(chǎn)無過戶。

2016年8月3日，z高院《關(guān)于院絡(luò)司拍賣若干問題的規(guī)定》的發(fā)布，使絡(luò)司拍賣成為近期關(guān)注的焦點。近日，國內(nèi)首z家互聯(lián)保險“眾安保險”聯(lián)合阿里巴巴旗下“閑魚拍賣”推出針對絡(luò)司拍賣環(huán)節(jié)的保險產(chǎn)品——“拍房交易保障險”，這也是國內(nèi)保險首z次嵌入司拍賣場景，為司拍賣房產(chǎn)的過戶安全保駕護航。而《行政處罰法》第八條明確規(guī)定，行政處罰的種類之三為“沒收違z法所得、沒收非z法財物”。

z高院的絡(luò)司拍賣的規(guī)定，填補了該領(lǐng)域的空白。z高院執(zhí)行局局長孟祥對此指出，絡(luò)司拍賣作為強制執(zhí)行程序中處置財產(chǎn)的一種新措施，對破z解“執(zhí)行難”，及時、有效兌現(xiàn)債z權(quán)益等方面有著重要作用。

根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，目前在“司拍賣平臺”參加司拍賣房產(chǎn)競拍、且競拍成的購房人，可通過“司拍賣平臺”跳轉(zhuǎn)至天貓眾安保險官z方旗艦店購買拍房交易保障險，需要提醒的是，購買期限為競拍成后次日24時前。

根據(jù)司拍賣平臺以往拍房的平均拍賣成交價，“拍房交易保障險”分為150萬、300萬、700萬、1000萬四檔不同保額產(chǎn)品，眾安保險結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)進行測算，制定合理費率，對應(yīng)保費依次為1500元、3000元、5500元、8500元。購房人可根據(jù)拍賣房產(chǎn)的成交價自行選擇不同保額投保。找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場看房，了解房屋產(chǎn)權(quán)使用年限、房屋質(zhì)量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。

購買該保險后，當被保險人競拍拍房成后無取得房z產(chǎn)證時，便可向保險申請賠償損失。賠付標準一般按照拍賣成交價賠償，z高不超過保額。

   律師提醒：記住買拍賣房的主要風險不是辦不了房z產(chǎn)證，而是收樓難。房z產(chǎn)證一般在付款后兩個月就會出，但是收樓的時間就不確定了，有時候甚至需要打一個騰房官司。不要誤會了以為買了保險就收樓也沒問題了。

廣州買法z院拍賣房要注意哪些問題?

　　律師解答：擔心房子“貨不對板”?準備工作一定要做足。拍賣信息通常通過媒體公告進行發(fā)布，全國人z院資產(chǎn)網(wǎng)也會有相關(guān)匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場看房，了解房屋產(chǎn)權(quán)使用年限、房屋質(zhì)量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。曾有市民在房產(chǎn)過戶后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然后可通過法z院強制實行來維護購房者權(quán)益，但過程比較麻煩。此外，競拍前要了解房屋是否存在費用拖欠情況，如稅費、土地出讓費、物業(yè)管理費、水電費等，這部分費用在拍賣前并不會公布，終由購房者承擔。于是，法官與張某進行充分的溝通，并告知作偽z證的法律后果，張某當庭承認作為提起執(zhí)行異議的證據(jù)的該份租賃合同是不真實的，是唐某為了規(guī)避執(zhí)行而故意為之，真實的租賃合同是抵z押之后簽訂的。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價還不行。拍下一套房產(chǎn)，購房者除了要承擔拍賣價外，還要算上二手房稅費、拍賣行傭金和其他欠費。其中，二手房稅費包括1.5%的契稅，房產(chǎn)未滿5年需交5.5%營業(yè)稅、交增值部分20%個人所得稅;傭金費一般按拍賣價的5%~10%算;其他費用指房屋之前欠下的物管費、水電費等。有些房產(chǎn)如果以前沒有過戶，還要繳交兩次過戶費用。第三十七條規(guī)定“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

廣州什么是不交吉房屋？

   律師解答：就是房屋里還有人住，房屋未騰空，買房人取得房產(chǎn)證后，可能還需要另案起訴騰房的房屋。因其不能立即交付，所以房價也比交吉的房屋便宜很多。實踐中大部分拍賣的房屋都是不交吉房屋。購買者在購買之前，可了解清楚房屋的現(xiàn)狀，只要不是特別難處理的情況（如有老年人住在里面以死對抗搬出），房屋還是可以購買的，起訴騰房即可。具體請當面咨詢律師。實踐中很多租賃關(guān)系是虛z假z的，此種情況下，只要提出該租賃關(guān)系不符合常理的一些意見，法官可認定不存在租賃關(guān)系，仍判z決騰房。

在拍賣市場上，我們經(jīng)常會看到那些標有“不交吉”的物業(yè)，那么“不交吉”究竟是什么意思呢？所以，在購買前，要查詢清楚相關(guān)欠費情況，最z好聘請律師陪購，降低風險。一般來說，“不交吉”是指買受人對被執(zhí)行標的有產(chǎn)權(quán)、無使用權(quán)。不交吉標的有兩種：一種是標的帶租約，目前在被使用中，租客與原房主有租賃協(xié)議在先，買家可與租客保持出租與承租的關(guān)系，定期收到租金，即買賣不破租賃。實踐中很多租賃關(guān)系是虛z假z的，此種情況下，只要提出該租賃關(guān)系不符合常理的一些意見，法官可認定不存在租賃關(guān)系，仍判z決騰房。

      另一種“不交吉”是標的不帶租約，但目前被原業(yè)主或其親友經(jīng)業(yè)主允許使用。此種情況也可起訴騰房，既然產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)變更，其親友無權(quán)再使用房屋。