房屋預(yù)售的特征：

    ①房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。

    ②房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。檢查征信征信就是一個(gè)人的信譽(yù)度，現(xiàn)在的人都很注重征信的，它也是一個(gè)人的人品的象征。

每個(gè)購(gòu)房者都想花少的錢選合適的房，但在交易過(guò)程中卻很容易盲目沖動(dòng)。那么如何理性分析才能做出正確的選擇呢？基礎(chǔ)的就是將外部環(huán)境和自身的真實(shí)需求緊密結(jié)合，可以看看以下五個(gè)步驟。

步：確定買房原因

為了自?。?？改善生活？子女？每個(gè)購(gòu)房者都有不同的購(gòu)房因素，但需要考慮買房的理由是否充分。

如果僅因?yàn)榕时然蛎孀佣つ俊①I房是十分沒(méi)有必要的，會(huì)給自己以及家庭帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)壓力。

第二步：結(jié)合生活方式

每個(gè)人都有不同的生活方式和人生觀、觀，因此不必追隨其他人的足跡將買房作為人生少有的目標(biāo)，而是要有一個(gè)相對(duì)明確的人生或事業(yè)發(fā)展方向，將資金進(jìn)行合理分配和規(guī)劃。

買房作為一種消費(fèi)和購(gòu)房者的工作狀態(tài)、健康狀態(tài)和感情狀態(tài)都有密切的關(guān)系，如果這三者都處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不建議盲目買房。

第三步：判斷經(jīng)濟(jì)能力

買房是一筆較大的支出，因此要在做決定前衡量自身和家庭的經(jīng)濟(jì)條件。其中包括家庭收支狀況、家庭成員事業(yè)狀況、健康狀況等。

如果不具備購(gòu)房能力，甚至連首付都需要來(lái)湊齊，很容易造成家庭資金周轉(zhuǎn)困難的窘境。

第四步：對(duì)市場(chǎng)和政策的判斷能力

購(gòu)房不僅僅是個(gè)人的行為，還應(yīng)放到大的環(huán)境中進(jìn)行考慮。例如有很多城市采取中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。保障房、廉租房、人才房等政策，對(duì)于中低收入家庭及人才都有一定的政策傾斜，如果購(gòu)房者符合相應(yīng)的條件，就可以以較為實(shí)惠的價(jià)格實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的目的。容積率直接涉及到居住的舒適度，一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30％。

第五步：把握購(gòu)房時(shí)機(jī)

如果上述四個(gè)步驟，購(gòu)房者已經(jīng)一一考慮，那么購(gòu)房者就需看看時(shí)機(jī)是否合適出手置業(yè)。

一般來(lái)講，對(duì)于剛需用戶，自身?xiàng)l件滿足購(gòu)房資格、擁有購(gòu)房能力，那么越早買房越能實(shí)現(xiàn)其居住功能。

現(xiàn)在產(chǎn)中介公司，基本就是兩種做法，一是自己做，二是加盟大的品牌。自己做的話，門店選址、人員招聘、資源開發(fā)、日常的運(yùn)營(yíng)管理、業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)、過(guò)戶辦理對(duì)接，都需要自己去做。如果自己以前做過(guò)房產(chǎn)銷售，有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，上手還是比較快的。如果自己以前沒(méi)做過(guò)，那就是從零開始了。而買賣，通常就是我們所說(shuō)的一手交錢一手交貨，雙方是需要支付對(duì)價(jià)的，這是二者的區(qū)別。

　　還有一點(diǎn)，因?yàn)槲覀儎傞_始做，門店比較少，能獲得的二手房源也是有限的。面對(duì)這種情況，要提高成交概率，我們就必須把主要精力放在門店周圍比較暢銷的小區(qū)，做好資源開發(fā)，當(dāng)有客戶上門咨詢時(shí)，我們才有成交的機(jī)會(huì)。所以，自己開門店，優(yōu)勢(shì)就是經(jīng)營(yíng)靈活，可開展跟房產(chǎn)銷售有關(guān)的多項(xiàng)業(yè)務(wù)。問(wèn)題，就是手上資源有限，需要時(shí)間去開發(fā)。大家在買房的時(shí)候都聽過(guò)預(yù)售房，現(xiàn)房等等的房屋類別，那么預(yù)售房是什么呢。

　　第二種做法，就是加盟大的品牌。加盟別人的品牌的話，優(yōu)勢(shì)在于，可以使用加盟品牌的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，有成熟的操作流程，專人指導(dǎo)開店、人員招聘、運(yùn)營(yíng)管理，可以銷售平臺(tái)在代理的一手樓盤、二手房源等，讓你更容易上手。不足的地方，就是要出加盟費(fèi)，平臺(tái)費(fèi)。