李嘉誠(chéng)曾說(shuō)過(guò)，決定地產(chǎn)價(jià)值投資的考量因素是地段，第二是地段，第三還是地段。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，講究地段。鎖定了，相當(dāng)于鎖定了地塊核心商圈內(nèi)的有效消費(fèi)群體。

這句話的意義眾人皆知，但是，很多人在判斷地段價(jià)值的時(shí)候僅僅簡(jiǎn)單地將其劃分為市中心、開發(fā)區(qū)、效區(qū)及周邊縣鄉(xiāng)等三六九等。在他們的思維邏輯下，地段價(jià)值理所當(dāng)然是地市中心>開發(fā)區(qū)>效區(qū)>周邊縣鄉(xiāng)。僅此而已。

其實(shí)，地段價(jià)值是一個(gè)廣義的范疇。它的價(jià)值高低應(yīng)結(jié)合具體方位、自然因素、社會(huì)因素綜合評(píng)估。其中具體方位包括商業(yè)項(xiàng)目所在的具體地址，與周邊生活、辦公、教育等相關(guān)社會(huì)場(chǎng)所的實(shí)際交通距離。2004年天津某公司開發(fā)某項(xiàng)目15萬(wàn)平方米的商業(yè)大盤，雖位于天津市中心鼓樓商圈，但具體方位上的不足為其商業(yè)失敗埋下了伏筆。該項(xiàng)目單面臨路，人氣聚合度顯然遜色于位于主干道十字或丁字交叉口的同類商業(yè)，而且道路中間的隔離帶在一定程度上也阻截了對(duì)面的客流。

所有的PE都關(guān)心項(xiàng)目企業(yè)的利潤(rùn)，利潤(rùn)不僅是企業(yè)盈利能力的表現(xiàn)，也是投資者洽談投資價(jià)格的依據(jù)。但千萬(wàn)不要忘記，利潤(rùn)是根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則「算」出來(lái)的，它和企業(yè)的現(xiàn)金流入并無(wú)直接的關(guān)系。會(huì)計(jì)政策的選擇和會(huì)計(jì)處理方法的不同，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的不同。比如，不同折舊年限的選擇、存貨的不同計(jì)價(jià)方法等會(huì)計(jì)算出不同的利潤(rùn)；再則，利潤(rùn)中可能包含政府補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等很多非經(jīng)常性損益的內(nèi)容，把這些利潤(rùn)也乘上市盈率來(lái)對(duì)要投資的項(xiàng)目企業(yè)進(jìn)行估值，肯定不合適。從這個(gè)角度講，利潤(rùn)在很大程度上并不具備很好的可比性1，息稅折攤前的利潤(rùn)對(duì)評(píng)價(jià)企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)或許更具參考意義。

對(duì)房地產(chǎn)上市公司的價(jià)值評(píng)估是尤為重要的，因?yàn)閮r(jià)值評(píng)估可以幫助廣大投i資者（包括機(jī)構(gòu)和個(gè)人）做出投i資決策分析，還有助于上市公司的管理人員進(jìn)行公司的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略分析，項(xiàng)目盈利能力綜合分析報(bào)告，以及做好以價(jià)值為基礎(chǔ)的公司管理。什么是投資價(jià)值分析報(bào)告在各個(gè)投資領(lǐng)域中，為降低投資者的投資失誤和風(fēng)險(xiǎn)，每一項(xiàng)投資活動(dòng)都必須建立一套系統(tǒng)科學(xué)的，適合自己的投資活動(dòng)特點(diǎn)的理論和方法。投資價(jià)值分析報(bào)告正是吸納了分際上投資項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性與定量相結(jié)合，對(duì)投資項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行的分析評(píng)價(jià)。