廣州購買拍賣房發(fā)生糾紛可以起訴嗎？

    律師解答：執(zhí)行拍賣是人z院對被執(zhí)行人財產(chǎn)采取的一種執(zhí)行措施和處分執(zhí)行行為，執(zhí)行拍賣所引致的糾紛均不具有民事可訴性。

執(zhí)行程序中的強制拍賣，本質(zhì)上如同查封、扣押、等措施，是法z院的一種執(zhí)行行為。強制拍賣中，拍賣人實際處于協(xié)助法z院進行強制執(zhí)行的輔助人地位，法z院應(yīng)對拍賣活動的相應(yīng)法律后果負責(zé)。當事人認為法z院對拍賣活動監(jiān)督不力的，應(yīng)由法z院通過執(zhí)行監(jiān)督程序予以糾正，而不能由被執(zhí)行人通過對拍賣人等提起民事的方式解決。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請法z院強制執(zhí)行。

廣州買拍賣房要交稅嗎？

    律師解答：要交。

拍賣房的稅費是按照二手房稅費標準進行繳納。但在法z院拍賣公告里一般只會注明標的物的評估價，而房產(chǎn)原購入價并不會公布。而稅務(wù)部門核實稅費時，關(guān)于增值稅部分是差額計稅。買受人往往去到了稅務(wù)部門繳納稅費時，才知道自己應(yīng)該繳納多少稅費，有時候多則幾十萬元。因此，縣國土資源局以李某作為違z法行為主體作出處罰決定，存在被處罰主體與違z法行為主體不一致的情況，違反了《行政處罰法》第三十條“違z法事實不清的，不得給予行政處罰”的規(guī)定。這個風(fēng)險，買受人應(yīng)在購買前充分評估。

后，提醒關(guān)注準備撿漏，又打算貸z款的競買人，在競買前一定要先去找相關(guān)銀行審查征z信，只有通過審查，拿到意向書，并將該意向書交給法z院，那么當你成功競買后，你才有可能貸到款。

網(wǎng)絡(luò)上購買法z院拍賣房的流程怎樣？

    1、競買人自行在淘寶網(wǎng)上實名注冊。如參與競買人需聯(lián)名競買的，因淘寶網(wǎng)無法注冊聯(lián)名賬戶，聯(lián)名競買的競買人須共同到法z院執(zhí)行局辦理共同出資參與拍賣申請和委托拍賣手續(xù)。因不符合條件參加競買的，競買人自行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2、競拍前競買人的支付寶賬戶中應(yīng)有足夠的余額支付拍賣保證金。競買人在對拍賣標的物第z一次確認出價競拍前，按淘寶系統(tǒng)提示報名繳納保證金，系統(tǒng)會自動鎖定該筆款項。拍賣成交的，本標的物競得者（以下稱買受人）鎖定的保證金將自動轉(zhuǎn)入法z院指z定賬戶，其他競買人的保證金在拍賣后即時釋放。律師解答：如租賃合同（前提是真實租賃關(guān)系）在抵z押權(quán)設(shè)立前簽訂，則買賣不破租賃，該租賃合同繼續(xù)有效，租客此后應(yīng)將租金支付給新的產(chǎn)權(quán)人。拍賣未成交的（即流拍的），競買人的保證金在拍賣活動結(jié)束后即時釋放，保證金鎖定期間不計利息。

3、拍賣成交后，買受人應(yīng)在拍賣公告中規(guī)定的時間內(nèi)將拍賣成交價余款（扣除保證金后的余款）繳入法z院指z定賬戶。法z院確認上述款項到賬后，將出具相應(yīng)法律文書并送達相關(guān)職能部門，再通知買受人（本人攜帶身z份證原件及復(fù)印件）到法z院辦理有關(guān)手續(xù)。

法z院解除查封手續(xù)需要一定時間，拍賣標的物相關(guān)權(quán)證原件無法取得或存在擔(dān)z保物權(quán)的，辦理標的物權(quán)屬變更登記時需辦理注銷手續(xù)或注銷他項權(quán)證，辦理權(quán)屬變更登記的時間會延長。

8、買受人逾期未支付價款，法z院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。拍賣成交后因買受人違約未支付價款的，預(yù)交的保證金暫予扣留。重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價及其它合理費用損失，由原買受人承擔(dān)。法z院可以直接從其預(yù)交的保證金中扣除?？鄢蟊ＷC金剩余的，應(yīng)當退還原買受人；保證金數(shù)額不足的，可以責(zé)令原買受人補交，拒不補交的，法z院強制執(zhí)行。房z產(chǎn)證一般在付款后兩個月就會出，但是收樓的時間就不確定了，有時候甚至需要打一個騰房官司。

10、買受人簽收相關(guān)法律文書后應(yīng)及時聯(lián)系承辦人交接標的物，并自行辦理過戶手續(xù)，逾期不辦理的，買受人應(yīng)支付由此產(chǎn)生的逾期滯納金等費用，并承擔(dān)本標的物可能發(fā)生的損毀、滅失等后果。標的物按交付時現(xiàn)狀交付，交付時實物與評估報告不一致的風(fēng)險及評估基準日至交付之時所產(chǎn)生的風(fēng)險如隱藏瑕疵、缺陷、損毀等均由買受人承擔(dān)，法z院概不作多退少補。律師解答：就是房屋里還有人住，房屋未騰空，買房人取得房產(chǎn)證后，可能還需要另案起訴騰房的房屋。

廣州買拍賣房后，租客拿出長期租賃合同有效嗎？

    律師解答：如租賃合同不符合常理，則可認定為不存在租賃關(guān)系，起訴至法z院要求騰房即可。具體請當面咨詢律師。

判z決書節(jié)選：

法z院認為：《物權(quán)法》第十七條：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。第三十四條：無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。第三十九條：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。松某公司通過拍賣方式購得涉案房屋并辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，取得涉案房屋的所有權(quán)，依法對涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第二，應(yīng)充分行使自己的合法權(quán)利，在競拍前一定要去現(xiàn)場了解房屋詳情。涉案房屋現(xiàn)仍由賴某和朱某居住，因此，松某公司要求賴某和朱某騰空涉案房屋交還的訴z訟請求合理有據(jù)，法z院予以支持。

賴某抗辯其于2006年1月5日與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，租賃期限為30年，因此，不應(yīng)向松某公司返還房屋。法z院認為，《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當事人對自己提出的訴z訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴z訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的由負有舉證責(zé)任的當事人承擔(dān)不利后果。賴某抗辯與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，僅提供了一份房屋租賃合同作為證據(jù)，且該合同僅約定了租賃期限和月租金金額，對于租金的支付卻沒有明確，租期為30年，租金為1000元，且以賴某裝修涉案房屋款項及向譚某借z款抵扣，根據(jù)日常生活法則，上述《房屋租賃合同》的簽訂及履行不符合常理，首先，按照廣州市房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布的2015、2016年廣州市房屋租金參考價，雙方對涉案房屋約定租金遠遠低于市場租賃價格，其次，賴某未能提交其支付裝修款的證據(jù)，亦未提交任何有關(guān)其裝修涉案房屋的證據(jù)。而虛z假z的租賃合同，其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀，然而其卻多有名無實，“承租z人”和“出租z人”多未發(fā)生真正的租金支付關(guān)系。因此，賴某主張與譚某之間存在租賃關(guān)系，依據(jù)不足，對其抗辯意見，法z院不予采納。