廣州地下車(chē)庫(kù)的公共面積能起訴歸自己所有嗎？

  張靜律師解答：不能，公共面積不能登記至個(gè)人或其他組織名下。如下面這個(gè)面積，某集體公司與房地產(chǎn)公司約定合資建房，并約定地下第三層車(chē)庫(kù)全歸自己所有。終因地下三層車(chē)庫(kù)8000多平方米屬于公共面積，法z院駁回集體公司要求確認(rèn)歸其所有的訴求。

判z決書(shū)節(jié)選:

關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題，楊箕公司主張涉案大廈地下層中8444.18平方米物業(yè)全部歸其所有的依據(jù)是否充分。楊箕公司和南雅公司蓋章確認(rèn)后向廣州市房地產(chǎn)提交的《負(fù)一層至負(fù)三層分成說(shuō)明報(bào)告》明確載明,對(duì)于涉案大廈地下三層的分成,南雅公司取得車(chē)位318個(gè),面積為3768.7296平方米,并載明具體位置,楊箕公司取得車(chē)位20個(gè)(面積為209.0104平方米,并載明車(chē)位的具體位置和編號(hào))及層共有面積3195.4460平方米,第二層共有面積3486.4035平方米,第三層共有面積1553.3201平方米,共8444.18平方米。廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委z員會(huì)給一審法z院的復(fù)函中也明確表示結(jié)合《負(fù)一層至負(fù)三層分成說(shuō)明報(bào)告》以及該項(xiàng)目初始登記情況,楊箕公司分配的涉案大廈地下層8444.18平方米除了地下三層的20個(gè)車(chē)位(面積為209.0104平方米)之外,剩余面積8235.1696平方米屬車(chē)道等公共面積,二審中楊箕公司和南雅公司均確認(rèn)公共面積不能登記至個(gè)人或其他組織名下。在此情況下,楊箕公司在本案中要求將涉案大廈地下層其分配取得的8444.18平方米中除20個(gè)車(chē)位之外的面積登記至其名下,缺乏依據(jù),本院不予支持。至于當(dāng)時(shí)楊箕公司所分配取得的地下面積8444.18平方米中為何僅于該報(bào)告中確定了20個(gè)車(chē)位209.0104平方米的具體位置,而沒(méi)有對(duì)其余的8235.1696平方米所對(duì)應(yīng)的位置予以確定,楊箕公司作為該報(bào)告的簽約蓋章主體應(yīng)該是清楚的。

廣州簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后不想買(mǎi)房了，定金和首期款能退嗎？

  張靜律師解答：定金不能退，首期款能退。同時(shí)也要看開(kāi)發(fā)商那邊的態(tài)度，是同意解除還是反訴要求繼續(xù)履行，如其反訴繼續(xù)履行的話，購(gòu)房人可能要承擔(dān)違約責(zé)任和繼續(xù)履行的責(zé)任。如下面這個(gè)案件，因開(kāi)發(fā)商要求解除合同，法z院就判z決定金沒(méi)收，其余款項(xiàng)退還。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為：案涉《認(rèn)購(gòu)合同》合法有效。依據(jù)該合同約定，李買(mǎi)家作為買(mǎi)方應(yīng)在約定的時(shí)間即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期購(gòu)房款，逾期塔某公司則有權(quán)解除合同、沒(méi)收定金?，F(xiàn)李買(mǎi)家至今未支付該筆購(gòu)房款，故塔某公司有權(quán)行使約定解除權(quán)并沒(méi)收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日發(fā)出《撻定告知函》要求解除合同及沒(méi)收定金，依據(jù)合同約定，該函件自寄出之日起2日內(nèi)即2019年9月26日視為送達(dá)對(duì)方，故法z院確認(rèn)上述合同自該函送達(dá)對(duì)方之日即2019年9月26日解除。

根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故李買(mǎi)家起訴要求塔某公司返還已付購(gòu)房款384429元及權(quán)證代辦費(fèi)1200元、貸z款服務(wù)費(fèi)6000元、委托公證費(fèi)2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主張其沒(méi)收的定金在上述應(yīng)返還的上述款項(xiàng)中扣除，法z院予以準(zhǔn)許。

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廣州小區(qū)未通郵符合交房條件嗎？

  張靜律師解答：符合，現(xiàn)實(shí)中即使小區(qū)沒(méi)有通郵，也有快遞公司提供郵寄服務(wù)，不影響房屋正常使用。

法z院認(rèn)為，關(guān)于涉案房屋是否通郵問(wèn)題。根據(jù)訴z訟中,航某公司提供的證據(jù)可知,航某公司在約定的交樓時(shí)間之前已向公z安部門(mén)申請(qǐng)涉案房屋的門(mén)牌號(hào),速遞公司已可依據(jù)門(mén)牌號(hào)尋找到具體業(yè)主房屋。郵政部門(mén)雖然回復(fù)法z院涉案小區(qū)于2019年7月29日具備通郵條件,但涉案房屋在約定的交樓時(shí)間并不因未通郵而影響實(shí)際居住使用。而且,航某公司也為涉案小區(qū)提供郵件收發(fā)代收登記業(yè)務(wù),亦有郵政速遞公司在郵政部門(mén)回復(fù)的通郵時(shí)間前通過(guò)航某公司代收送達(dá)郵件。故,對(duì)陳買(mǎi)家認(rèn)為涉案房屋在約定的交樓時(shí)間未永z久通郵而認(rèn)為航某公司構(gòu)成逾期交樓的違約,本院不予支持。

廣州收樓后發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收備案表能索賠嗎？

  張靜律師解答：可以，取得竣工驗(yàn)收備案表是法定的交樓條件，即使合同約定不需要提供，或者購(gòu)房者已事實(shí)上收樓，仍可以起訴賠償。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為:關(guān)于御某公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的問(wèn)題。雙方在買(mǎi)賣(mài)合同第十二條、第十五條及附件七補(bǔ)充協(xié)議第十條、第十三條對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了約定,雖然御某公司在2015年12月31日前已取得上述約定中需提供的文件,樊買(mǎi)家也確認(rèn)在約定的交樓時(shí)間前已符合約定的交樓條件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》,取得竣工驗(yàn)收備案表為法定的交付條件,故案涉房屋于2016年1月22日才滿樓條件。根據(jù)合同約定,御某公司應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前向樊買(mǎi)家交付房屋,因此,御某公司存在逾期交房的行為。

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