商業(yè)主題定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

當(dāng)然，再好的地段價(jià)值，如果沒有創(chuàng)新性的主題定位及業(yè)態(tài)組合，也注定了商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)是無法成功的?，F(xiàn)代商業(yè)競爭激烈，沒有特色的定位及業(yè)態(tài)吸引，很難形成消費(fèi)黏性，二次或重復(fù)消費(fèi)的可能性會(huì)比較低甚至為零。

早期的傳統(tǒng)商業(yè)僅僅需要考慮如何時(shí)間內(nèi)地滿足客戶的物質(zhì)需求。而進(jìn)入21世紀(jì)后，商業(yè)更多地是為客戶創(chuàng)造體驗(yàn)型消費(fèi)，為商家創(chuàng)造展示促銷空間。外立面、停車方式及交通動(dòng)線的科學(xué)組合、特色化的業(yè)態(tài)組合、舒適的購物環(huán)境都是吸引消費(fèi)者的有效利器，而廣告展示空間、中庭、活動(dòng)造型空間等則是為了滿足商家的促銷需求，為主力店招商增加籌碼。

風(fēng)險(xiǎn)投資一般具有以下基本特征：

1、投資對象多為處于創(chuàng)業(yè)期中的中小型企業(yè)，多為高新技術(shù)企業(yè)；

2、投資期限至少在3—5年，投資方式一般為股權(quán)投資，通常占被投資企業(yè)的15%---20%；

3、投資決策建立在高度專業(yè)化和程序化的基礎(chǔ)之上；

4、風(fēng)險(xiǎn)投資方一般積極參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理，提供增值服務(wù)；

5、當(dāng)被投資企業(yè)增值后，風(fēng)險(xiǎn)投資方會(huì)通過上市、收購兼并或其它股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式撤出資本，實(shí)現(xiàn)其投資的超額回報(bào)；

6、風(fēng)險(xiǎn)投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤和資本升值。

國內(nèi)市場需求狀況分析。主要包括：項(xiàng)目地理位置分析。資源和技術(shù)。項(xiàng)目之SWOT分析。項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略的選擇。主要包括：評價(jià)方法的選擇及依據(jù)。項(xiàng)目投資估算。產(chǎn)品成本及費(fèi)用估算。產(chǎn)品銷售收入及稅金估算。利潤及分配。財(cái)務(wù)盈利能力分析。項(xiàng)目盈虧平衡分析。財(cái)務(wù)評價(jià)分析結(jié)論。主要包括：資金籌措、資金來源、資金運(yùn)籌計(jì)劃等。主要包括：價(jià)值判斷方法的選擇，價(jià)值評估。濟(jì)可行性評估。任何一個(gè)行業(yè)、企業(yè)和項(xiàng)目的發(fā)展都離不開其所在的外部環(huán)境。

等風(fēng)險(xiǎn)圖包括兩個(gè)因素：失敗的概率和失敗的后果。這種方法把己識別的風(fēng)險(xiǎn)分為低、中、高三類。低風(fēng)險(xiǎn)指對項(xiàng)目目標(biāo)僅有輕微不利影響、發(fā)生概率也?。ㄐ∮?.3）的風(fēng)險(xiǎn)。中等風(fēng)險(xiǎn)指發(fā)生概率大（從0.3到0.7）,且影響項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。高風(fēng)險(xiǎn)指發(fā)生概率很大（0.7以上）,對項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有非常不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。等風(fēng)險(xiǎn)圖法用風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)評價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)水平。