廣州二手房買家沒有購房資格，賣家同意，合同解除算誰違約？

    張靜律師解答：一般由于雙方協(xié)商一致造成合同簽訂不完善的情況，法z院都會認定雙方都有過錯，互不承擔違約責任。如下面這個案件，買家沒有購房資格，合同約定買家可第三人過戶，此情況買家存在過錯。后買家取消提前還貸申請，仍然要求買家墊z資贖契。終法z院認定雙方都有過錯，互不賠償。

判z決書節(jié)選：

法z院認為: 歐買家不具備廣州市購房資格,雖然歐買家陳述可以過戶到自己的公司或其他具備購房資格的朋友名下,但歐買家并未提交充分證據(jù)證明其將實際購房人告知胡賣家,故歐買家對于合同的不能履行存在過錯。合同履行過程中,歐買家向胡賣家支付定金,代繳契稅及辦理涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件,但胡賣家并未將辦理提前還貸的情況告知歐買家,在其已經(jīng)取消提前還貸的申請后,仍然要求歐買家代為償還貸z款違反合同約定,且其明知歐買家沒有購房資格,仍然簽訂房屋買賣合同,對于合同不能履行亦存在過錯。根據(jù)《合同法》第z一百二十條的規(guī)定:“當事人雙方都違反合同的,應當各自承擔相應的責任”。本案中,買賣雙方對于合同不能繼續(xù)履行均存在過錯,因此,雙方應對各自的過錯承擔責任,故買賣雙方要求對方支付違約金的訴z訟請求,法z院均不予支持。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州賣家業(yè)主房產(chǎn)證辦理過戶適用善意取得嗎？

一、賣家業(yè)主房產(chǎn)證辦理過戶適用善意取得嗎？

  張靜律師解答：不適用。此種情況下就算過戶了也可以撤銷。

相關(guān)法條：

《廣東省人z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第八條：出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義轉(zhuǎn)讓房屋,該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力,但買受人有證據(jù)證明出賣人的行為構(gòu)成表見代理的除外。出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義、房產(chǎn)證等證件轉(zhuǎn)讓房屋的,不適用善意取得的規(guī)定。

二、房屋連環(huán)買賣中如何確定買賣合同效力？

《廣東省人z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第九條：房屋連環(huán)買賣中,手買賣合同被確認無效,不影響后一手買賣合同的效力。后一手買賣合同的買受人能否取得房屋所有權(quán),依照善意取得的規(guī)定處理。

廣州二手房買家無購房資格導致合同解除，違約金能降低嗎？

  張靜律師解答：違約金能否降低，由法官根據(jù)具體情況衡量賣家損失及違約方主觀過錯來認定。如下面這個案件，法官就認為雖然買家根本違約，但房屋漲價賣家沒有損失，且買家主觀不大，終將32萬違約金降為20萬。

關(guān)于違約責任的承擔問題。如前所述,因何買家無法依約購買涉案房屋,構(gòu)成根本違約,應當依約承擔違約責任。合同約定因買方不能購買涉案房屋的,應當承擔房屋總價10%的違約金。林賣家本次訴z訟中要求何買家不僅按照該約定承擔33萬元的違約金,并繼續(xù)要求賠償律師費33000元及其他利息損失等。何買家認為林賣家主張的違約金過高,請求依法調(diào)整。法z院認為,何買家已依約支付了定金20萬元及部分房款32萬元,也履行了支付各項稅款、辦理按揭貸z款等手續(xù),即合同約定買家應履行的主要義務基本已完成,可以反映兩人履行合同的誠意,從上述論述的合同解除的原因來看,也足見兩人并非惡意違約,主觀故意違約的惡意程度不高。另一方面,林賣家雖未能如約出售涉案房屋,但其收取何買家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋價值目前處于升值階段,不存在差價損失,其未能舉證證明因此產(chǎn)生的實際損失,應承擔舉證不能的法律后果,現(xiàn)何買家請求調(diào)低違約金,綜合本案上述情形,根據(jù)公平合理原則,法z院酌情調(diào)整何買家應支付的違約金為20萬元為宜。合同約定守約方因追究違約方責任而支出的律師費由違約方承擔,現(xiàn)林賣家為解決本案支出律師費33000元,要求何買家支付,符合合同約定,法z院予以支持。